Nel caso di una compravendita immobiliare in cui i potenziali acquirenti non abbiano la possibilità di accedere ad un mutuo ipotecario, ad esempio per ragioni anagrafiche o di merito creditizio, e non abbiano la liquidità necessaria per un acquisto in unica soluzione, esistono due alternative a disposizione delle parti per concludere comunque la compravendita:

a) la vendita a rate con riserva di proprietà;

b) la vendita a rate con iscrizione di ipoteca sull’immobile a favore del venditore

a) Nella vendita a rate con riserva di proprietà (o vendita con patto di riservato dominio), disciplinata dagli artt. 1523 e ss. del codice civile, le parti stabiliscono che il prezzo debba essere pagato frazionatamente entro un certo tempo e, per converso, che la proprietà passi al compratore solo quando sarà pagata l’ultima rata, o frazione, del prezzo medesimo.

Si tratta, quindi, di una vendita con effetti obbligatori, poiché l’effetto reale, ossia il passaggio effettivo della proprietà al compratore, è sottoposto alla condizione sospensiva del pagamento integrale del prezzo. Gli altri effetti della vendita, invece, cioè la consegna della cosa, l’uso, il godimento, si realizzano immediatamente in conseguenza della conclusione del contratto. All’atto della conclusione del contratto (rogito notarile), il rischio di perimento della cosa si trasferisce in capo al compratore il quale, inoltre, non può vendere la cosa a terzi fin quando non ne ha acquistato la piena proprietà.

In caso di insolvenza da parte del compratore, il venditore potrà agire per la risoluzione del contratto e recuperare il bene del quale ha conservato la proprietà. Tuttavia, è bene ricordare che, a tutela del compratore, il mancato pagamento di una sola rata non è sufficiente perché il venditore possa chiedere la risoluzione del contratto, almeno che la rata non pagata, singolarmente, sia pari ad almeno 1/8 del prezzo totale di vendita.

Altra garanzia a favore del compratore in caso di risoluzione del contratto di vendita con riserva di proprietà, riguarda il diritto alla restituzione delle rate pagate in precedenza, salvo il diritto del venditore ad un’indennità per l’utilizzo della cosa, oltre al diritto al risarcimento del danno (art. 1526 c.c.).

Le parti, in ogni caso, sono libere di prevedere che le rate pagate prima dell’intervenuta risoluzione del contratto rimangano acquisite al venditore a titolo di indennità per l’uso e l’eventuale deprezzamento del bene. In questo caso, il giudice che dispone sulla risoluzione ha il potere di ridurre l’indennità dovuta al venditore.

b) A differenza della vendita con riserva di proprietà, la vendita a rate con iscrizione di ipoteca sull’immobile, è una vendita ad effetti reali, poiché all’atto della stipulazione del contratto (rogito notarile), l’effetto principale della compravendita, ossia l’effetto traslativo, si realizza immediatamente e la proprietà della cosa passa immediatamente al compratore, il quale, per converso, si obbliga a pagare le rate alla scadenza pattuita.

L’iscrizione di ipoteca a favore dei venditori, pertanto, costituisce per questi ultimi una garanzia sia in caso di alienazione dell’immobile da parte del compratore, sia in caso di inadempimento. Infatti, il nuovo proprietario non potrà vendere a terzi l’immobile senza l’assenso dei creditori ipotecari (i venditori) i quali devono acconsentire alla cancellazione dell’ipoteca e hanno diritto di essere preferiti sul ricavato di un’eventuale vendita.

Inoltre, in caso di inadempimento del compratore (mancato pagamento delle rate alle scadenze pattuite), i venditori garantiti da ipoteca potranno agire in esecuzione con pignoramento immobiliare, il cui procedimento si conclude normalmente con la vendita all’asta dell’immobile, mantenendo anche in questo caso il diritto di essere preferiti nella distribuzione del ricavato della vendita.

Tra le due tipologie di vendita, non esiste una “migliore” in assoluto, poiché la convenienza dell’una e dell’altra dipende da una serie di fattori da tenere in seria considerazione, quali la tutela della proprietà e la velocità e complessità del recupero in caso di inadempimento.

In sintesi, la vendita con riserva di proprietà offre ai venditori l’innegabile vantaggio di conservare la proprietà del bene fino al pagamento dell’ultima rata, permettendo loro di recuperarne il possesso con relativa facilità, tuttavia li espone all’obbligo di restituzione delle rate già riscosse che, in caso di compravendita immobiliare, potrebbero costituire un’ingente somma, salvo il diritto all’indennità per l’uso dell’immobile e all’eventuale risarcimento del danno. I compratori, dal canto loro, in caso di inadempimento non acquisiscono la proprietà del bene, sebbene siano “garantiti” dalla restituzione delle rate già pagate, ma obbligati al pagamento dell’indennità e al risarcimento del danno.

Viceversa, in caso di vendita con iscrizione di ipoteca, la proprietà passa immediatamente ai compratori, pertanto, i venditori, pur essendo garantiti da ipoteca, rischiano di dover in ogni caso affrontare una meno agevole procedura di esecuzione forzata per recuperare il loro credito. I compratori, invece, pur acquisendo immediatamente la proprietà dell’immobile, sanno di non poter vendere senza l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca da parte dei venditori e, in caso di inadempimento, sono esposti ad esecuzione forzata (espropriazione immobiliare), che di norma si conclude con la vendita dell’immobile all’asta per soddisfare i creditori col ricavato della vendita.

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